메릴랜드 부동산 돈 들이지 않고 내 오퍼 가치를 높이는 방법
돈 들이지 않고 내 오퍼 가치를 높이는 방법
워싱턴 DC와 볼티모어 사이에 위치한 메릴랜드 주요 도시의 부동산 시장은 최근 매물이 3~4일만에 빠질 만큼 시장이 빠르게 움직이고 있습니다.
지금 저도 진행되고 있는 건이 4건이 있습니다만, 특히 위 지역들 시장이 빠르게 달궈지고 있습니다.
또한, 매물 가격에 2만 달러 이상을 얹어서 오퍼를 제시하는 일도 정말 많이 벌어지고 있습니다.
메릴랜드 부동산의 고질적인 인벤토리 부족과 함께, 앞으로도 이자율이 생각만큼 떨어지지 않을 것 같다는 판단에 많은 바이어들이 서두르는 분위기입니다.
이렇게 과열되가는 시장에서 내 돈 들이지 않고 오퍼 가치를 높이는 방법을 정리해 공유드립니다.
하나, Non-refundable deposit 설정하기
미국은 구매자가 위약금 없이 계약을 무를 수 있는 여러가지 막강한 권한을 가지고 있죠.
이 권한은 셀러쪽 입장에서는 큰 리스크로 작용합니다.
그런데, 내가 정말 원하는 집을 찾았다면 Non-refundable deposit을 설정해서 셀러에게 확신을 심어줄 수 있습니다.
큰 금액을 설정할 필요 없습니다.
Earnest Money Deposit의 일부를 Non-refundable deposit으로 설정하면 셀러에게 어느정도 신뢰감을 줌과 동시에 내 오퍼 가치가 높아지게 됩니다.
이 방법의 장점
셀러에게 내가 마음을 돌이켜 거래를 깨지 않을 것이라는 안정감을 줄 수 있음.
이 방법의 단점
집 자체에 문제가 있어서 계약을 틀고자 할 때에도 해당 금액을 돌려받지 못함.
둘, Inspection 시 자잘한 항목은 문제 제기 하지 않는다는 약속 하기
매물이 많지 않은 지역에 정말 내가 원하는 집이 있는데, 경쟁자도 많다면 바로 이 방법을 사용해서 내 오퍼 가치를 높여보세요.
구매자는 Inspection에서 발견되는 크고 작은 문제들에 대해서 판매자에게 수리/교체/보상을 할 권리가 있습니다.
이 때, 종종 오퍼 가치를 높이려고 Inspection을 Waive 하는 분들이 있습니다.
그런데 이 경우엔 내 권리 자체를 포기하게 되는 것이어서 구매자에게 현저히 불리할 뿐만 아니라, 만약 대출을 끼고 집을 사야 한다면 렌더측에서 Inspection을 요구할 수도 있기 때문에 Inspection 자체를 포기하는 것은 누구나 가능한 일은 아닙니다.
이런 경우에는 Inspection에서 발견되는 항목 중 수리/교체 비용이 소액으로 예상되는 건에 대해서는 수리/교체/보상을 요구하지 않는다는 의사표현을 해보세요.
비록, 고장난 문고리나 불이 안들어오는 전등 같은 것은 내가 직접 갈아야 할지도 모르지만 매물을 확보하는 것이 우선순위일 때 큰 위험 없이 내 오퍼 가치를 높일 수 있는 정말 좋은 방법입니다.
이 방법의 장점
Inspection을 포기하지 않기 때문에, 큰 문제가 발견되면 그대로 내 계약금을 들고 빠져나올 수 있다.
이 방법의 단점
집에 있는 자잘한 문제는 내가 직접 해결해야 한다.
셋, Appraisal Value와 Offer Price 차액의 전부/일부는 구매자가 부담한다는 약속 하기
개인적으로는 Appraisal Value가 낮게 나와 거래가 틀어진 경험이 없습니다.
정상적인 매물이라면 Appraisal Value가 Asking Price와 같거나 그보다 이상 나오기 때문에 큰 걱정은 않습니다만,
마켓을 가만 살펴보면 바이어가 웃돈을 주는 경우가 아니더라도 매물 자체에 문제가 있으면 Appraisal Value가 적게 나와 거래가 틀어지는 일이 발생하는 것으로 보입니다.
특히, 여러분이 Asking Price보다 높은 가격에 오퍼를 제출하는 경우에는 셀러 입장에서도 Appraisal이 부담될 수 있습니다.
만약, 정말 마음에 드는 집을 마련해 이 비용을 주고도 아깝지 않을 집을 찾았다면 Appraisal Value가 낮게 나와도 내가 차액의 일부/전부를 메꾸겠다는 약속을 해 보세요.
셀러 입장에서는 거래가 틀어질 이유가 하나 줄어드는 것이어서 내 오퍼의 가치를 더 높일 수 있습니다.
이 방법의 장점
셀러는 내 오퍼 가격에 대해 일정 수준의 보장이 되므로, 나보다 약간 더 높은 가격으로 오퍼를 제출한 사람이 있다 하더라도 내 오퍼를 선택할 가능성이 커진다.
이 방법의 단점
현금 여유가 없는 사람이라면 활용하기 어려운 전략이며, Asking Price보다 웃돈을 주고 사는 상황이 아니라면 그 효과는 제한적이다.
넷, 셀러에게 Love Letter를 보내기
집을 사는데 러브 레터? 농담같이 들릴지 모르겠습니다만, 연세가 지긋하신 미국 어르신들께는 아직도 확실하게 통하는 방법 중 하나입니다.
나이가 많으신 분들일 수록 금액의 크고 작은 차이에 집중하기 보다는 내가 오래 살던 집에 어떤 사람이 들어와 살지를 더 중요시 하는 경향이 있습니다.
특히 그 집에서 수십년 이상 거주해 오신 집주인이라면, 본인의 평생이 담긴 그 장소를 소중하게 사용해 줄 사람에게 마음이 가겠지요.
이 때, 아래와 같이 러브레터를 작성해서 중개인을 통해 셀러에게 러브레터를 보내보세요.
나와 우리 가족을 소개하기: 어떻게 이 도시에 들어오게 됬는지, 하는 일은 무엇인지, 우리 가족의 특징은 무엇인지 설명하기.
내가 집에서 마음에 들었던 부분을 언급하기: 어떤 점이 나와 우리 가족 마음에 쏙 들었는지, 집을 구경하러 갔을 때 어떤 느낌이 들었는지 표현하기.
앞으로의 계획을 공유하기: 집과 관련되 앞으로 어떤 계획이 있는지 공유하기. 아름다운 부분은 더욱 아름답게, 약간 지저분한 부분은 개선한다는 뉘앙스로 적어나가기.
협상의 가능성을 열어놓기: 꼭 금전적인 협상이 아니더라도, 셀러에게 유리한 호의를 제공할 수 있다는 협상의 가능성을 열어놓기.
이 방법의 장점
감정적인 어필로, 돈으로 해결할 수 없는 문제를 해결할 수 있도록 하는 힘이 있다.
이 방법의 단점
젊은 세대 집주인들에겐 잘 통하지 않는 방법이다.
다섯, 거래 후 거주기간 (Post-Occupancy) 제공하기
집 주인도 이 집을 팔고 돈이 생겨야 이사갈 집을 찾아볼 수 있겠죠?
그래서 메릴랜드에서는 집 거래할 때 거래 완료 후 기존 집주인이 최장 60일까지 집에서 거주할 수 있게 하는 특약을 걸 수 있습니다.
만약 구매자가 당장 입주해야 하는 상황이 아니라면, Post-occupancy addendum을 통해 집 주인의 상황을 배려함으로써 내 오퍼 가치를 높일 수 있습니다.
이 기간 동안 새로운 집 주인은 기존 집 주인에게 월세를 요청할 수도 있으니 만약 사정이 허락한다면 꼭 고려해 보세요.
이 방법의 장점
셀러의 상황을 배려해줌과 동시에 감정적인 커넥션을 도모해 볼 수 있다.
셀러가 내 집에 거주하는 기간 동안 추가 수익을 발생시킬 수도 있다.
이 방법의 단점
내가 바로 거주해야 하는 상황이라면 이 방법을 사용하기 힘들다.
이렇게 오늘 내 돈 들이지 않고 내 오퍼 가치를 높이는 방법을 살펴보았습니다.
집을 살 때, 내 돈을 아끼면서 내 맘에 쏙 드는 집을 고르고 싶다면 메릴랜드 부동산 전병훈 중개사를 찾아주세요.
