미국에서 집을 사야하는데 어디서부터 시작해야 할 지 모를 때, 미국에서 집 사는 과정

미국에서 집 사는 과정 처음부터 끝까지!

집을 구입하는 것은 인생의 중요한 결정 중 하나죠. 정말 기대되는 일이기도 하지만 처음 집을 구매하는 분이라면 더더욱 부담스러울 수도 있습니다. 특히 어디서부터 시작해야 할지 막막하실 수도 있어요. 그래서 오늘 미국에서 집 사는 과정을 단계별로 안내하는 내용으로 포스트를 준비했습니다. 집을 사자는 마음을 먹었다면, 이 단계부터 시작하세요.

1. 재정 상황을 안정화 시키고, 예측 가능하도록 만드세요.

부동산 구입을 시작하기 전에 먼저 내 재정 상태를 정리해야 합니다. 신용카드 빚이 있다면 빚을 조금 더 갚아 신용 점수를 높이고, Down Payment와 계약 마감 비용을 감당할 수 있는 금액을 계산해야 합니다.

Down Payment는 계약금과는 조금 다른 의미인데요, 다운 페이먼트는 계약금과는 별도로 주택이나 자동차를 구입할 때 현금으로 지불해야 하는 일정 금액을 의미합니다.

계약금을 내면 계약을 하겠다는 의미이고, 그 뒤에 잔금을 Down payment와 대출을 더해 치릅니다. 보통 대출이 100% 나오는 것은 아니기 때문에, 집을 구매할 때 대출금 외 현금으로 커버하는 금액을 Down Payment라고 이해하시면 됩니다. 즉, 대출이 90% 나온다면 내가 직접 부담해야 하는 Down Payment는 10%가 됩니다.

혹시 미국에서 첫 주택 구입자임과 동시에 대출 기관의 다른 기준에 적합하다면 계약금은 총 가격의 3.5%까지 낮아질 수 있습니다. 그런데 그렇지 않을 경우 Conventional Loan을 통하면 Down payment는 20%가 필요합니다. Down Payment가 20%라는 것은 대출이 80% 나온다는 뜻입니다.

자세한 비율과 조건은 개개인의 상황에 따라 다르므로 반드시 대출기관에 문의해야 합니다.

집을 구입하기로 결정한 후에는 큰 지출을 만들거나 재정 상태에 큰 변화를 가져오지 않도록 주의하세요. 자동차를 구입하거나 새 신용카드를 만들거나 기타 돈이 많이 드는 일을 하는 것은 집을 구입하는 여정을 악몽으로 바꿀 수 있습니다.

꼭 해야 한다면 집 구매 과정을 시작하기 최소 1개월 전에 완료하거나 집을 구매한 이후로 연기해야 ​​합니다. 이는, 대부분의 주택 구입 과정에 대출 신청이 포함되기 때문입니다. 만약 대출 기관에서 여러분이 최근에 큰 돈을 빌렸다는 것을 발견하면, 최악의 경우는 대출금이 필요할 때 대출이 거부당할 수도 있습니다.

따라서 이 집 구매 과정을 시작하기 전에 대출이 필요한 경우 아래 내용에 유념하세요.

1. 큰 금액의 지출을 피하세요.

2. 갑자기 일을 관두거나 회사를 옮기는 등 고용 상태를 변경하지 마세요.

3. 이사로 인해 주소가 변경되지 않도록 하세요.

4. 새 신용카드 계좌 개설을 피하세요.

2. 주택담보대출 사전승인, 구매자의 강력한 무기

모기지 사전 승인을 받는 것은 일을 훨씬 더 수월하게 할 수 있습니다. 이 때 사전 승인은 영어로 Pre-approval 이라고 하는데요, Pre-qualification이랑은 전혀 다른 의미이니 혼동이 없으시길 바랍니다.

Pre-qualification은 그냥 내가 제출하는 자료에 근거해서, 이 말이 사실이라면 은행에서 얼마 정도 금액의 대출이 나올 수 있다는 별로 무게감 없는 정보입니다.

하지만 Pre-approval은 은행이 직접 나를 평가한 다음에, 지금 이 상황이라면 얼마나 대출금이 나올 수 있는지 알려주는 과정입니다. 이 때 Pre-approval letter를 발급해 주는데, 이 서류는 이후에 마음에 드는 집을 찾았을 때 나에게 큰 무기가 될 수 있습니다. 왜냐하면 이 사전 승인 편지가 대출을 ‘보장’하지는 않지만 집 주인이 봤을 땐 여러분이 잔금을 치를 수 있다는 것을 알 수 있는 강력한 증거가 될 수 있기 때문입니다.

다만, 앞서 설명했듯이 만약 여러분의 재정 상태가 Pre-approval을 받았을 때와는 현저히 다르게 변한다면 대출이 최종 거절당할 수도 있습니다. 따라서 Pre-approval을 신청해 놓은 순간부터는 신용카드 사용도 줄이고, 기타 돈과 관련되어서는 최대한 지금 그대로의 상황을 유지하는게 좋습ㄴ다.

특히나 긴급하게 집을 구입해야 하는 경우 집 찾기를 시작하기 전에 Pre-approval을 받아놓는 것을 추천합니다. 대출 기관으로부터 Pre-approval letter를 확보한 분은 자신에게 딱 맞는 집을 찾으면 다음 절차를 빠르게 진행시킬 수 있기 때문입니다.

대출 기관에 연락하여 사전 승인을 신청하세요. 어떤 대출 기관에 연락해야 할지 모르면 최근에 주택을 구입한 사람에게 문의하거나 메릴랜드 공인 부동산 중개인에게 참고할 수 있는 대출 기관 목록이 있는지 물어보세요.

3. 부동산 중개인 찾기

부동산 중개인은 내가 원하는 집을 찾고, 내가 찾지 못한 정보를 제안하고, 집 매도인과 협상을 하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 또한 집 구매 전반에 걸쳐 정말 필요한 조언을 제공할 수도 있습니다. 잘 훈련된 부동산 중개인을 찾으면 서류 작업을 비롯해서, 혹시나 있을지 모르는 위험까지 전부 방지하는 역할을 합니다.

미국은 부동산 중개인이 집 매도자와 매수자를 이어주는게 아니라, 매도자와 매수자가 각각 자신의 부동산 중개인을 고용합니다. 여러분이 집을 살 때 부동산 중개인을 고용한다면 그 중개인은 여러분을 위해서 완수해야 하는 법적인 의무가 부여됩니다. 또한 여러분의 중개인은 여러분의 최대 이익을 위해 기꺼이 싸우는 사람들입니다. 따라서 신뢰할 수 있는 중개인을 찾아보세요.

4. 집 투어를 시작하세요

부동산 중개인을 고용했다면, 주택 찾기를 시작할 수 있습니다. 물론 이 작업은 처음엔 온라인으로 시작할 수 있습니다. Zillow와 같은 플랫폼 서비스를 이용해서 전체적인 가격대를 살펴보고, 내가 직접 방문해보고싶은 후보들을 추려보세요. 혹시 시간이 부족하거나 자신이 없다면 내가 원하는 내용을 최대한 자세하게 부동산 중개인에게 말해주세요. 그럼 부동산 중개인이 여러분의 예산에 맞고, 최대한 여러분의 요구사항에 맞는 좋은 부동산을 추려서 가져올거니다. 필요한 침실 수와 욕실 수, 위치, 가격대 등 내가 원하는 주택이 무엇인지 중개인에게 알려주세요.

특정 생활 방식, 환경, 위치 또는 기타 조건을 고려하고 있는 경우 중개인에게 알려주세요. 그 후에는 중개인과 함께 집을 방문하여 실제로 느껴보고 주변 분위기를 살피세요.

5. 오퍼 넣기(Offer)

마음에 드는 집을 찾으면 오퍼를 넣어야 합니다. 오퍼란, 내가 이러 이러한 가격과 조건으로 계약을 시작하고 싶다고 표현하는 단계입니다. 본 계약의 전 단계라고 볼 수 있습니다. 부동산 중개인은 오퍼를 넣을 때 어느 정도 금액으로 오퍼를 넣어야 하는지 금액을 결정하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 집이 20만불에 올라왔다고 20만 달러에만 거래가 가능하다는 뜻은 아닙니다. 이러 저러한 것을 고려했을 때 20만불이 아니라 18만불이면 내가 만족할 수 있겠다는 판단이 든다면, 18만불에 오퍼를 넣어보세요. 물론 이 과정에서는 여러분의 중개인이 여러분의 오퍼가 다른 경쟁자들의 오퍼보다 최대한 경쟁력 있도록 만들기 위해서 다양한 조언들을 할 거에요.

오퍼를 넣으면 판매자와 협상할 준비를 해야합니다. 판매자는 여러분의 오퍼가 터무니 없다고 생각하면 거절하거나 그냥 무시할 수도 있습니다. 반대로, 여러분의 오퍼가 마음에 든다면 여러분의 오퍼를 수락할 수도 있고 만약 대체적으로 만족한데 판매자가 다른 제안이 있는 경우 판매자는 여러분에게 카운터 오퍼를 보낼 수도 있습니다.

카운터 오퍼는 일반적으로 여러분이 넣은 오퍼가 ‘살짝’마음에 안드는 경우 판매자가 제시합니다. 2만달러를 깎아주긴 어렵고, 15,000달러를 깎아주고 싶다면 판매자가 여러분에게 ‘카운터 오퍼’를 보냅니다. 판매자로부터 카운터 오퍼를 받으면 수정된 조건을 확인하고, 카운터 오퍼를 수락하거나, 거부하거나, 무시할 수 있습니다. 물론, 판매자가 보낸 카운터 오퍼에서 다시 가격을 조금 조정해 새로운 카운터 오퍼를 만들어 판매자에게 다시 보낼 수도 있습니다.

그러나, 꼭 기억해야 할 것이 있습니다. 이렇게 오퍼가 왔다갔다 하는 시간이 길어질 때 혹시 다른 구매자가 나보다 더 나은 조건으로 오퍼를 넣은다면 집은 다른 사람에게 팔릴수도 있습니다.

6. 주택 검사 받기, 인스펙션(Inspection)

판매자가 여러분의 제안을 수락한다면, 보통 여러분은 주택을 검사할 권리도 함께 얻어오게 됩니다. 이 단계에서는 전문 조사관(Inspector)을 고용하여 집을 전체적으로 점검하게 됩니다. 전문 인스펙터들은 집의 위험 요인, 안전 문제, 고장난 것들, 이것 뿐만 아니라 여러분이 이 집을 구입한다는 결정에 영향을 미칠 수 있는 모든 것을 찾으려고 노력합니다.

사실, 완전히 완벽한 집은 없어서 인스펙터들은 여러 가지 사소한 문제들이나 큰문제를 발견합니다. 인스펙션이 끝나면 검사 보고서를 받아볼 수 있습니다. 그리고 이 보고서에 적힌 내용에 따라 판매자와 가격을 또 다시 협상할 수도 있습니다. 판매자에게 집에서 발견된 단점들을 고려하여 가격을 낮추도록 요청할 수도 있고, 또는 내가 집을 사기 전에 이 문제들을 모두 고치도록 요청할 수도 있으며, 일부 상황에서는 위약금 없이 오퍼를 철회할 수도 있습니다. 이 때 여러분의 중개인이 여러분의 고유한 상황을 고려하여 취할 수 있는 최선의 조치가 무엇인지 설계하고 조언해 줄 겁니다.

인스펙션을 하기 위해서는 전문 인스펙터를 고용하는 비용이 들지만, 개인적인 경험을 이야기하자면 인스펙션은 항상 비용 이상의 이점을 가져왔습니다.

7. 주택 소유자 보험에 가입하세요

계약 완료를 ‘클로징, closing’이라고 합니다. 클로징 전에는 주택 보험에 가입해야 할 수도 있습니다. 이렇게 하면 집이 손상되거나 파괴될 경우 재정적 손실로부터 귀하를 보호할 수 있습니다. 또, 대출 조건에 따라 구입해야 할 여러 가지 보험이 있을 수 있습니다. 따라서 대출 기관의 정책을 확인하고 더 알고 싶은 사항이 있으면 대출 기관에 문의해 보세요. 또한 개념을 잘 모르겠거나 설명이 필요한 경우 내가 고용한 중개인에게 물어볼 수도 있습니다.

8. 클로징은 주택 구입 과정의 마지막 단계입니다.

날짜를 정해 모두가 다 만나서 모든 서류에 서명하고 잔금을 치르면 공식적으로 집의 소유자가 됩니다. 물론, 집 소유권을 등록하는 등 클로징 이후에 법적으로 요구되는 단계가 남아 있지만 걱정하지 마세요.

일반적으로 중개인이 알아서 처리하며 여러분 모두가 해야 할 일은 새 집의 기쁨을 누리는 것입니다. 만약 여러분이 해야할 일이 남아있다면 중개인이 잘 알려줄겁니다.

새 집에 오신 것을 축하합니다!

미국에서 집을 사는 것은 이민 이후에 달성하는 또 다른 큰 성취입니다. 오늘 이 블로그가이 가이드가 여러분의 집 구매 과정에 도움이 되었기를 바랍니다. 질문이 있으시면 언제든지 저에게 연락해 주세요.

처음 주택 구입자를 위한 추가 팁

도움을 요청하는 것을 주저하지 마세요. 부동산 중개인, 대출 기관, 조사관 등 주택 구입 과정에서 도움을 줄 수 있는 사람들이 많이 있습니다.

인내심을 가지십시오. 적합한 집을 찾는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 바로 찾지 못하더라도 실망하지 마세요.

융통성을 가지십시오. 내 예산에 맞는 집을 찾으려면 내가 원하는 것 중 몇 가지는 포기해야 할 수도 있습니다.

재미있게 보내세요! 집을 구입하는 것은 흥미로운 경험이어야 합니다. 그 과정을 즐겨보세요!

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즐거운 하우스헌팅!

또한 예산을 현실적으로 생각하고 지나치게 예산을 늘리지 않는 것이 중요하다는 점을 덧붙이고 싶습니다. 집을 소유하는 것은 큰 책임이라는 것을 기억하는 것도 중요합니다.

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