미국 부동산 투자를 계획중이라면 이 3가지 반드시 기억하세요!

지역에 따라 편차가 크지만, 메릴랜드에서는 시골 지역을 제외하고 사람들이 많이 거주하는 지역들은 평균 월세가 약 $2,300 정도 되는 것 같습니다. 보통 1 베드룸의 경우 $1,800 ~ $2,000 정도 수준에서 아파트나 콘도를 찾을 수 있고 가족 단위가 묵을 수 있는 3 베드룸 집의 경우 $2,800 ~ $3,000정도 수준을 생각하면 생활이 편리한 곳에 터를 잡을 수 있습니다. 물론 시골 지역으로 가거나 비 선호 지역으로 갈 경우 이 보다 월세는 조금 더 저렴해 질 수 있죠.

이렇게 작은 콘도 한채도 쏠쏠한 수입이 나오기 때문에 미국 매릴랜드 부동산 월세 투자는 정말 매력이 넘치는 투자처입니다. 이렇게 매력이 넘치는 투자가 될 수 있지만 몇 가지 중요한 사항을 고려하지 않고 현명하지 않은 선택을 했다가는 악몽같은 경험을 할 수 있습니다. 그럼, 메릴랜드 부동산 투자를 할 때엔 어떤 점들을 고려해야 할까요?

하나, 어떤 형태의 부동산에 투자할 것인지 결정하기

아파트가 대다수인 한국과는 달리, 미국의 부동산은 형태가 굉장히 다양합니다.

• 콘도 (한국의 아파트 형태로, 공용 공간을 관리해주는 관리 회사가 있음)

• 타운하우스 (2층 ~ 4층짜리 한 건물이 통채로 한 집인 주거 형태)

• 싱글 패밀리 하우스 (미국 전형적인 집으로, 마당이 딸려 있으며 옆 집과 벽을 같이 공유하지 않음)

• HoA에 속해있는 타운하우스 또는 싱글 패밀리 하우스 (동네 공용 공간을 관리해주는 협회가 별도로 마련되어 있는 동네)

위처럼 간략하게 미국 부동산 타입과 각 특징을 살펴보았는데요, 각 형태의 부동산은 장단점이 매우 뚜렷합니다. 아래에서는 각 형태별 장점과 단점을 살펴보겠습니다.

미국 콘도 투자 장점

콘도는 미국 부동산 투자를 처음하는 분들께 정말 좋은 경험이 될 수 있습니다. 공용 공간은 전부 콘도 관리 회사에서 관리해주니 내가 신경쓸 부분이 없습니다. 다시 말해서, 지붕 수리라던지 벽 또는 기타 건물 관리 자체를 내가 할 필요가 없다는 뜻입니다.

또한, 콘도는 다른 집들보다 가격이 월등하게 저렴하기 때문에 진입 장벽도 매우 낮습니다. 적은 예산으로 처음 미국 부동산 투자를 고려하는 분이라면 콘도를 먼저 고려해 보아야 합니다. 또한, 콘도는 보통 사람들이 밀집해 거주하는 곳에 많이 위치해 있기 때문에 주변 편의시설도 잘 갖춘 경우가 많으며 따라서 세입자 구하기도 용이하다는 장점이 있습니다.

또한, 고급 콘도들의 경우 건물 안 체육관, 회의실, 공용 사무실, 수영장, 테니스 코트 등 기타 편의 시설을 무료로 사용할 수 있기도 합니다. 주차 공간도 별도로 확보되어 있어서 거주자들에게 여러 모로 편의성을 제공합니다. 이런 장점들은 세입자를 확보하는데 큰 강점이 될 수 있습니다.

콘도는 투자 수익률도 높은 편입니다. 수익성 높은 매물을 잘 찾는다면 메릴랜드 콘도 투자시 연간 부동산세를 제외 하고도 연 12 ~ 15% 월세 수익이 발생합니다.

미국 콘도 투자 단점

단점도 있습니다. 메릴랜드 유명 인기 지역들의 경우 콘도 가격 자체는 저렴하지만, 고정 관리비인 Condo fee가 어마어마 한 경우가 많습니다. 예를 들어서 일부 지역 콘도들의 경우 Condo fee가 $1,200 ~ $2,200 까지 높아집니다. 이 Condo fee는 고정 관리비로, 세입자가 있던 없던 내가 콘도를 소유하는 한 계속해서 매 달 내야하는 돈입니다.

그래서 처음 콘도를 알아볼 때 내가 감당할 수 있는 Condo fee 범위를 설정하는 것이 매우 중요합니다. 저는 개인적으로 월 $500 이상의 Condo fee가 필요한 매물은 투자 매물 추천 리스트에서 빼고 있습니다. 물론, Condo fee가 높을 수록 콘도측에서 제공하는 수 많은 편의 시설들이 있지만, 내 월세 수익에서 Condo fee를 함께 제해야 하고 혹시라도 세입자가 바로 구해지지 않을 경우 수익성에 직격으로 부정적인 영향을 주기 때문입니다.

하지만, 부유층들이 선호하는 일부 럭셔리 콘도들의 경우 Condo fee 자체는 $2,000가 넘어가더라도 월세 수익이 $10,000 이상인 특수 시장에 속해있기도 합니다. 이렇게 부유층들을 내 세입자로 타겟한다면, 상류층들이 선호하는 모든 환경을 제공해 주는 것이 유리하기 때문에 Condo fee가 높더라도 수익성이 보전됩니다.

한 가지 더 단점이 있습니다. 콘도는 가격이 천천히 오른다는 것입니다. 당연하게도, 콘도는 내가 그 부지 및 기타 모든 권리를 소유한 것이 아니라 건물 안에 딱 그 유닛 내부만 소유하는 형태이기 때문에 소유권 자체가 일부 제한됩니다.

그래서 부동산 시장이 호황이더라도 주변 다른 형태 부동산 대비 콘도는 가격이 매우 천천히 오르는 특징이 있습니다. 그래서, 월세 창출 능력은 뛰어나지만 시세 차익을 바라는 경우 메릴랜드 콘도는 잘 맞지 않을 수 있습니다.

미국 타운 하우스 투자 장점

콘도는 아파트 타입으로, 내가 땅 자체를 소유하는 것이 아니라 건물 속 한 유닛만 소유하기 때문에 완전한 소유라고 보긴 어렵습니다. 하지만, 타운하우스부터는 내가 그 토지까지 소유하기 때문에 완전히 내 소유의 자산이 됩니다.

메릴랜드 타운 하우스를 구매할 때 큰 장점은, 월세도 잘 나가고 시세 차익도 함께 노릴 수 있다는 것입니다. 그래서 단기적으로는 콘도 수익률이랑 크게 다르지 않은 것 처럼 느껴지지만, 재산을 매도할 때 막대한 시세 차익을 기대해 볼 수 있기도 합니다.

실제 예시를 살펴보면, 메릴랜드 내 떠오르는 지역 30만 달러 타운하우스의 경우 월세는 집 값의 1% 수준인 $3,000 수준을 기대해 볼 수 있습니다. 그리고, 매년 토지 가격 및 미국 부동산 가격이 올라 재산이 증식하는 효과를 볼 수 있습니다. 그래서 실질적으로는 타운하우스 투자 수익률은 최대 연 13~18% 정도가 될 수 있겠습니다.

그래서, 볼티모어처럼 부동산 시장이 침체되었다가 급속도로 떠오르는 지역의 타운하우스 매물을 잘 잡는다면 월세 수익과 더불어 큰 시세 차익도 노릴 수 있어서 수익을 극대화 하려는 분들께 미국 타운하우스 투자가 정말 잘 맞습니다.

또 하나의 장점은, 관리가 용이하다는 것입니다. 콘도 관리 회사와 같이 건물을 관리해 주는 회사는 없지만 내가 관리할 영역은 크게 많지 않습니다. 끽 해야 뒷 마당 관리가 있을 수 있고, 사용하다 고장나는 부분을 수리하는 정도가 있겠습니다.

물론, 만약 잘 관리가 되지 않은 저렴한 매물을 구매했다면 HVAC 시스템, 보일러, 파이프, 전선, 지붕 등 여러 보수가 필요하겠지만 기존에 문제가 되었던 부분을 고쳐놓는다면 이후에 집을 팔 때 그 가격 이상의 값어치를 받을 수 있기 때문에 손해라고 볼 수 없습니다.

미국 타운 하우스 투자 단점

손이 많이 가진 않지만, 그렇다고 방치해 놓는다면 타운 하우스도 크게 망가질 수 있습니다. 특히, 집을 험하게 사용하는 세입자를 만났다면 세를 놓기 전과 후의 모습이 확연히 다른 것을 볼 수 있습니다. 주기적으로 집의 핵심 기능들을 점검하는 것이 필요합니다. 창문 상태, 지붕 상태, 에어컨 상태, 뒷 마당 관리 등 세입자가 한 번 바뀔 때마다 크고 작은 보수를 하는 것이 좋습니다.

생각보다 가격대가 있다는 것도 단점에 속합니다. 타운 하우스는 보통 인기가 많은 지역에 단독 가구들을 밀집시켜놓기 때문에 도시 자체 부동산 시장이 저렴하더라도 타운하우스는 그닥 저렴하지 않은 경우가 많습니다. 또한, 타운하우스는 위치 선정이 굉장히 중요합니다. 너무 저렴한 타운하우스들이 많은 거리라면 우범지대일 확률도 있습니다. 따라서, 타운 하우스 투자를 할 때엔 그 현지 사정을 조금은 알고 들어가는 것이 좋고 또 가격이 너무 저렴한 타운하우스는 의심해 보는 것이 필요합니다.

또 하나의 단점은, 법적으로 세를 놓지 못하는 집일 수도 있습니다. 물론 제대로된 미국 부동산 중개인과 함께 일을 진행한다면 이런 것들을 미리 사전에 잘 확인해 주겠지만 만일 법적으로 세를 놓을 수 없는 매물을 구했다면 이후 정말 악몽같은 부동산 투자가 될 수 있습니다.

실제 예를 살펴보면, 볼티모어의 경우 오래 비어있던 타운하우스의 경우는 Vacant Notice를 부여하고 시 정부에서 그 매물에 벌금을 매깁니다. 이 벌금이 지불되지 않고 Vacant Notice가 유효한 상태의 집을 구매했다면 이 집은 세를 놓거나 내가 들어가 거주하는 것 모두 불법입니다. 볼티모어 시장에 큰 붐이 일면서, 이런 매물들도 시장에 쏟아져 나오고 있습니다. 따라서, 일부 지역에서 타운하우스를 구매할 때엔 비싼 가격에 구매하더라도 이렇게 법적인 문제가 있는 매물이 있을 수 있기 때문에 그냥 한국인만 대상으로 영업하는 중개인과 일하기 보다는 미국 현지 부동산 회사 소속 중개인과 함께 일하는 것이 좋습니다.

미국 싱글 하우스 투자 장점

미국에서 가장 일반적인 형태의 집이죠, 마당이 같이 있는 싱글 하우스는 완벽한 프라이버시를 제공합니다. 사생활이 완전히 보호되기 때문에 활용도 측면에선 가장 우월합니다.

이런 싱글 하우스는 가족 단위 세를 쉽게 놓을 수 있다는 장점이 있습니다. 사생활을 중요시하는 미국 사람들의 특성상, 가장 많은 세입자 풀을 가질 수 있으며 좋은 학군에 속해 있다면 장기 세입자를 구하기 정말 용이합니다. 이 때 학군은 메릴랜드 정부 교육부에서 연마다 School Report Card를 발행하는데요, 이 때 학업 성취도를 기반으로 메릴랜드 내 공립 학교 순위를 매기고 있으니 혹시 좋은 학군이 궁금하신 분들은 이 정보를 찾아보시는 것을 추천드립니다.

싱글 하우스는 집 건물을 포함해 부지가 별도로 딸려 있기 때문에 시세 차익을 노릴 때 반드시 고려해야 할 투자처입니다. 특히, 미국인들이 가장 선호하는 주거 타입이라는 점은 싱글 하우스만이 누릴 수 있는 큰 특권입니다.

그리고, 싱글 하우스는 언제나 집이 부족합니다. 생각해보면 당연한 것이, 각 한 가구마다 주거 건물과 함께 앞마당 뒷마당이 함께 딸려 있으니, 한 동네에 많아봤자 수 백 가구를 넘지 못합니다. 그래서 인기 많은 지역은 부동산 위기가 닥쳐도 가격이 잘 보전되는 놀라운 장점이 있습니다.

미국 싱글 하우스 투자 단점

그런데 큰 단점이 있습니다. 수익성이 굉장히 낮다는 것입니다. 예를 들어서, 30만 달러짜리 타운하우스가 월세 3천 달러를 벌어들인다고 해서 백만 달러짜리 싱글 하우스는 월세 1만 달러를 벌어들인다고 생각하면 큰 오산입니다.

싱글 하우스는 가격이 굉장히 비쌈에도 불구하고, 월세는 함께 높아지지 않습니다. 따라서, 만약 대출을 끼고 미국 싱글 하우스 투자를 계획하는 분이라면 월세 수익으로 모기지 갚기 부족할 수도 있습니다.

싱글 하우스가 수익성이 있으려면, 인기 여행지 인근 싱글 하우스로써 에어비앤비와 같이 숙박업을 진행할 때 수익성이 굉장히 높아지지만, 일반적으로는 단기 수익성은 굉장히 떨어집니다.

메릴랜드 싱글 하우스 월세 수익이 의미 있는 수준으로 올라오려면, 집을 구매한 지 약 5년 정도가 지나야 합니다. 초반에 받는 월세로는 대출금 값기에도 부족하지만, 월세가 점차 조금씩 오르면서 수익이 발생하는 구간에 접어들 수 있습니다. 반대로 말하자면, 만약 본인 및 본인 가족 거주 목적으로 집을 오래 전에 구매했다가 지금 이사를 가야 한다면 지금 월세를 놓아 수익을 낼 수 있습니다.

막대한 관리가 필요하다는 것은 싱글 하우스의 최대 단점입니다. 미국 사람들이야 평생을 이렇게 살아왔기 때문에 당연한 일이지만, 만약 미국 살이가 처음이고, 미국 삶의 형태에 익숙하지 않은 분들은 싱글하우스를 관리한다는 것은 이 자체만으로 한 가지 풀 타임 직업으로 느껴질 수도 있습니다.

그나마 면적이 작아 관리가 용이한 타운하우스와는 달리, 싱글하우스는 지붕 및 단열재 공간, 지하 구석 바닥이 깨진 공간, 누수, 침수, 파이프, 전선 배선, 그리고 우리집 하수관이 도시 하수관이랑 연결되는 부분 등 신경써야 할 부분이 한 두개가 아닙니다.

물론, 세입자가 거주하는 동안에는 어느정도 본인들이 관리를 하긴 하겠지만, 여전히 집 주인으로써 신경써야 할 부분이 굉장히 많다는 것을 알고 투자하는 것이 중요합니다.

둘, 내 예산 범위 정하기

너무나 당연한 일인 것 같지만, 아마 여러분도 미처 이 것을 생각하지 못했을 겁니다. 집 값 말고도 여러분이 예산 범위를 정해야 합니다. 집을 구매한 직후에는 가구를 놓을지 말지, 인테리어를 일부 개선 할 지 아니면 그냥 있는대로 세를 놓을지 등을 결정해야 합니다. 즉, 집을 산 후에 얼마를 더 사용할지 예산 범위를 정해야 한다는 것입니다.

물론 보기 좋고 가구가 전부 완비되어있는 집은 월세를 더 받을 수 있고 세도 더 빨리 나갈 수 있습니다. 하지만, 초보자들이 많이 하는 실수는, 모든 것을 좋고 비싼 것으로 꾸미려고 한다는 것입니다. 그래서 예산 배정이 정말 중요합니다.

나와 내 가족이 직접 거주하는 집이 아니기 때문에 모든 것이 전부 좋은 제품일 이유는 없습니다. 비싼 세 제품으로 집을 채우는 것 보다 중고 세탁기와 건조기, 오래되었지만 튼튼한 침대와 식탁 등을 구해서 집에 넣어놓고 집 분위기와 잘 어울리게끔 배치하는 것이 더 수익에 효과적입니다. 또한, 월세는 집의 위치와 형태의 영향을 받아 정해집니다. 이 뜻은, 좋은 가구와 가전들을 구비해 놓았다고 월세가 그만큼 더 오르지는 않는다는 것입니다. 물론, 그냥 빈 집으로 세를 놓을 때 보다 약 15% 정도 월세를 더 높게 받을 수 있긴 하지만 투자금 대비 수익률을 따져보면 사실 아무것도 하지 않은 채로 월세를 놓는 것이 가장 좋습니다.

HoA Fee가 있는 지역이거나, 집 구조가 오래된 집이라면 월세를 받을 때 마다 일부 금액을 따로 빼놓는 것도 좋습니다. 일례로, 지붕을 고치는대 약 $15,000 정도는 쉽게 들어가기도 하며, HVAC 시스템을 업데이트 하려면 1 sqft 당 약 $15 정도가 필요합니다. 이는, 2,000 sqft 집의 경우 HVAC 설치에 $30,000 정도 필요할 수 있다는 뜻입니다. 따라서, 처음에 투자용 매물을 구할 때 최대한 HVAC, 지붕 등 집 주요 요소들의 연식이 별로 되지 않은 집을 구매하던지 또는 월세를 받을 때 마다 잠재 수리 비용으로 일부 금액을 떼 놓는 것이 좋습니다.

셋, 수익성을 높이기 위해 부동산 중개인 없이 집 구매하기? 너무 위험해요!

투자용 부동산을 구매하는 경우, 수익성을 높이고자 부동산 중개인 없이 집 구매를 진행하는 분들이 있습니다. 여러분, 집 값의 일부를 빼준다는 말에 넘어가서 본인측 중개인 없이 미국에서 부동산을 구매했다가는, 정말 큰 일 납니다.

그냥 집만 보여주는 중개인이 아니라, 실제 일을 제대로 하는 중개인을 만나면 이 중개 수수료는 전혀 아깝지 않습니다. 애초에 여러분 주머니에서 중개 수수료가 나가는 것은 아니니, 굳이 위험도 높은 모험을 할 필요는 없습니다.

바이어측 부동산 중개인이 부동산 투자를 준비하는 여러분을 위해 해줄 수 있는 일들은 아래와 같습니다.

1. 내 투자 목적에 맞는 매물인지 서류상 법적 문제들을 발견

2. 내 투자 수익률 극대화를 위해서 매물 위치 및 기타 조건들을 고려해 매물 추천 리스트 제공

3. 내 권리와 돈을 지킬 수 있도록 판매자로부터 받은 각종 서류 검토 및 요청

4. 집 상태를 면밀히 분석해서 수리/보수가 필요한 부분을 발견

5. 수리/보수가 당장은 필요 없지만, 약 몇 년 안에 잠재적인 문제가 있을지 의견 제시

6. 집 상태 및 기타 조건들을 바탕으로 판매자측과 가격 협상을 통해 가격 깎기

7. 판매자의 요구사항 중 내게 불리한 내용은 제외하며 기타 협상을 통해 클로징 비용 절감

8. 대출이 필요할 경우 현지 믿을 수 있는 렌더 추천

9. 인스펙션 예약, 진행, 및 인스펙션 기반 협상 진행

10. 믿을 수 있는 타이틀 회사 추천 및 타이틀 회사와 모든 업무 대신 진행

11. 거래 중 문제가 생겼을 경우 내 계약금을 보호하고 거래에서 문제 없이 빠져나올 수 있도록 설계

12. 이후 거래 관련 문제가 발견될 경우 이 모든 거래에 대해 법적인 책임을 짐
    

이렇게, 내 돈과 권리를 지키는 사람이기 때문에 내 쪽 중개인을 뺀다는 것은 말이 안됩니다. 판매자가, 중개인 없이 매물을 구매하면 조금의 돈을 빼준다고 해도 전혀 내게 유리하지 않다는 것을 기억해야 합니다. 실제로, 미국 법에서는 판매자측 중개인은 판매자측의 이익만을 위해 일하도록 규정되어 있습니다. 따라서, 부동산 전문가 없이 집을 구매한다면 여러분은 판매자측 중개인의 큰 계략에 빠져들 가능성이 매우 높습니다.

그러니, 미국에 부동산 투자를 위해 집을 구매할 때엔 반드시 내 쪽 중개인을 선임하는게 필요합니다. 어차피 내 중개인 비용은 내가 직접 내는 것이 아니라, 셀러측에서 내 중개인 비용을 지원해 줄 것이기 때문입니다.

미국 전역 부동산 거래량 1위 EXP Realty 소속 전병훈 중개사와 함께 아메리칸 드림을 펼쳐보세요.

수익성 높은 미국 부동산 매물들을 비롯해서, 내 조건과 사정에 가장 적합해 만족스런 내 자산을 마련하는데 큰 도움을 줍니다.

전병훈 중개사 도움 없이는 미국 부동산 투자의 길이 많이 험합니다.